Vorbereitung des Verkaufes Ihrer Immobilie

Erforderliche Unterlagen

Auch in Spanien ist eine vollständige Dokumentensammlung einer Immobilie die Grundvoraussetzung für einen reibungslosen Verkauf. Gegenüber der Vergangenheit haben sich bei der Prüfung und der Abwicklung von Immobilientransaktionen zahlreiche Dinge verändert. Teilweise durch neue Gesetze, teilweise aber auch einfach nur durch strengere Durchsetzung und Kontrolle von ehemals wenig beachteten, bestehenden Regelungen. Wurde einer Bewohnbarkeitsbescheinigung („Cedula de Habitabilidad“) früher nur wenig Aufmerksamkeit geschenkt, so ist heutzutage beispielsweise die Beantragung einer neuen Ferienvermietungslizenz ohne sie gar nicht mehr möglich.

Folgende Unterlagen sollten Sie zur Hand haben:

  • Notarielle Eigentumsurkunde
  • Grundbuchsauszug
  • Baugenehmigung/en („Licencia“) und -abnahmen („Final de Obra“)
  • Nachweis über die Bezahlung der Grundsteuer (IBI)
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung „Cedula de Habitabilidad“
  • Falls zutreffend: Versorgungsverträge Wasser (alternativ Brunnengenehmigung), Strom, Telefon
  • Energiezertifikat
  • Pläne
  • Inventarliste falls definierte Einrichtungsgegenstände mitverkauft werden

EVALUIERUNG DER STEUERLICHEN FOLGEN MIT IHREM STEUERBERATER*

*Achtung: Die folgenden Inhalte sollen Ihnen lediglich einen groben Überblick über steuerliche Implikationen im Zuge des Verkaufes einer Mallorca-Immobilie geben und können keinesfalls Beratungsleistungen durch einen Experten ersetzen.

Die steuerliche Betrachtung ist bei einer Immobilientransaktion wohl einer der wichtigsten Punkte, dem aber eine erstaunliche Vielzahl von Verkäufern kaum zeitgerecht Aufmerksamkeit schenkt. Die Gründe dafür sind unterschiedlich. Meist wird jedoch aus überhöhten Honorarvorstellungen auf die Beiziehung eines Steuerberaters verzichtet. Qualifizierte steuerliche und rechtliche Beratung durch Experten ist unserer Meinung nach unabdingbar, zumal die Kosten Im Vergleich zu den damit verbundenen Steuerrisiken vergleichsweise gering ausfallen.

Der Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie, die im Eigentum eines in Spanien beschränkt steuerpflichtigen Nicht-Residenten steht, ist in Spanien zu versteuern. Der Gewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungspreis und dem Verkaufserlös. Die Erwerbsnebenkosten, Maklergebühren, werterhöhende Investitionen in die Immobilie, kumulierte Abschreibungen (sofern zutreffend) und andere Faktoren sind dem Anschaffungspreis hinzuzurechnen und mindern damit den Gewinn. Diese Kosten können allerdings nur berücksichtigt werden, wenn sie durch ordnungsgemäße Rechnungen belegt sind. Spätestens hier rächt sich also bitter, wenn Investitionen in der Vergangenheit „beleglos“ und somit am Finanzamt vorbei verrechnet wurden, denn auf den so ermittelten Gewinn beträgt die Steuer 19 %. Zudem gibt es keine Spekulationsfrist, nach deren Ablauf ein Gewinn steuerfrei wäre.
Ein Nicht-Resident hat den Veräußerungs¬gewinn, sofern höher als die einbehaltenen drei Prozent Retención (Anzahlung für die zu entrichtende Steuer auf den Veräußerungsgewinn, berechnet vom Verkaufspreis), innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages einzureichen und einen allenfalls noch fehlenden Betrag abzuführen.
Ist man als Verkäufer älter als 65 Jahre und diente die verkaufte Immobilie in den letzten beiden Jahren als Hauptwohnsitz gelten Ausnahmen. Auch für den Fall, dass der Verkaufserlös binnen zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz (auch außerhalb Spaniens) investiert wird. Ihr Steuerberater berät Sie über die gebotenen Möglichkeiten.

Residente deklarieren den Gewinn aus der Veräußerung im Rahmen ihrer Einkommen-steuererklärung. Die Höhe der Steuer beträgt für Residente ebenfalls 19%. Ausnahmen für Verkäufer ab 65 Jahren und in Zusammenhang mit der Reinvestition des Verkaufserlöses bestehen auch hier.

Die steuerliche Situation in der Heimat am Beispiel Deutschland

Verkaufsgewinne in Spanien unterliegen grundsätzlich auch der heimischen Steuer, wobei die in Spanien gezahlte Steuer anzurechnen ist. Im Regelfall ist aber der Verkaufsgewinn in Deutschland nicht zu versteuern, nämlich immer dann, wenn die Mallorca-Immobilie nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Verkauft man die Mallorca-Immobilie nach einer Haltefrist von 10 Jahren, ist der Verkaufsvorgang in jedem Fall in Deutschland nicht steuerbar. Wir empfehlen auch hier Rücksprache mit Ihrem Steuerberater zu halten.

Wertzuwachssteuer (Plusvalía)(Plusvalía)

Neben der Gewinnsteuer schuldet ein Verkäufer die sogenannte Wertzuwachssteuer, die von den Gemeinden erhoben wird. Sie besteuert jedoch nur den Wertzuwachs von Grund und Boden seit dem letzten Beurkundungsvorgang. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert des Bodens, die Dauer des Besitzes und den Berechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde. Die Steuerschuld der Plusvalía ist innerhalb von 30 Tagen im Wege der Selbstveranlagung an das Finanzamt zu zahlen.

Stand: August 2019, Änderungen und Irrtum vorbehalten

Allgemeine tips

  • Vergleichbar mit einem Bewerbungsgespräch hat der erste Eindruck auch beim Verkauf einer Immobilie großes Gewicht. Wenn Sie unser Fotograf besucht, wird er mit Hingabe bestrebt sein, Ihr Domizil von seiner besten Seite zu präsentieren. Helfen Sie ihm dabei und entfernen Sie rechtzeitig störende oder auch sehr persönliche Gegenstände. Nur eine gepflegt präsentierte Immobilie vermag potentielle Käufer anzusprechen. Das gilt natürlich ebenfalls für den Zustand bei Besichtigungen.
  • Weisen Sie im Gespräch mit Ihrer Agentur auf die Vorzüge und Besonderheiten, aber auch auf allfällige Mängel Ihrer Immobilie hin. Eine offene und ehrliche Kommunikation ist Basis für einen erfolgreichen Verkauf. Speziell nicht offensichtliche, rechtliche Mängel würden heutzutage im Zuge einer Prüfung durch einen erfahrenen Anwalt kaum unentdeckt bleiben. Der damit aber verbundene Vertrauensverlust gegenüber Interessenten ist unwiederbringlich und wird in den meisten Fällen vermutlich zum Abbruch der Gespräche führen. Besser also bereits im Vorhinein darüber informieren. Nicht wenige Situationen können übrigens durch Beiziehung eines Architekten oder eines Anwalts gelöst werden. Andere wiederum werden durchaus auch von Käufern akzeptiert, sofern sie fairerweise darüber in Kenntnis gesetzt werden.
  • Überlegen Sie, gerne auch gemeinsam mit uns, welche rasch und ohne größeren Kostenaufwand umsetzbaren Maßnahmen zur Aufwertung Ihrer Immobilie ergriffen werden können.
  • Unterziehen Sie die haustechnischen Anlagen einer Revision durch die jeweiligen Handwerker Ihres Vertrauens.
  • Erneuern Sie rechtzeitig die Bewohnbarkeitsbescheinigung („Cedula de Habitabilidad“)
  • Holen Sie sich rechtliche Unterstützung von einem erfahrenen, lokalen Anwalt. Aus gutem Grund tritt heutzutage kaum ein Käufer ohne Rechtsbeistand auf. Sparen Sie daher nicht an der falschen Stelle.

Unsere Leistungen Für Sie

  • Ermittlung des marktgerechten Verkaufspreises unter Berücksichtigung sämtlicher wertbestimmenden Faktoren
  • Erstellung professioneller Fotos durch einen Fotografen
  • Entwicklung einer maßgeschneiderten Verkaufsstrategie mit dem Schwerpunkt auf Käufer aus der Schweiz, Österreich, Deutschland, dem Vereinigten Königreich und Skandinavien
  • Erstellung eines ansprechenden Verkaufsexposés
  • Aktive Ansprache von vorgemerkten Interessenten aus unserem Kundenbestand
  • Schaltung in frequenzstarken Onlineportalen
  • Selektion von Interessenten und Durchführung von Besichtigungen
  • Kontakte zu Anwälten und Architekten im Bedarfsfall (etwa bei der Legalisierung von Gebäuden oder Gebäudeteilen)
  • Kontakte zu Steuerberatern